Tema que vem
despertando polêmica é a discussão sobre a cobrança da “mais valia” e da
legalização do “fechamento das varandas”.
Inicialmente é
importante destacar que as duas situações apresentadas são de competência dos
Municípios, mas não se confundem. A hipótese intitulada “mais valia” é, em
síntese, uma forma de regulamentar o acréscimo da área útil do imóvel. Dessa
forma o Município do Rio de Janeiro editou a Lei Complementar nº 157/2014
estipulando uma fórmula para cobrança em função do acréscimo da área do imóvel,
isto é, o chamado “puxadinho”. A título de exemplo, podemos dizer que se o
proprietário de uma cobertura linear construir um pavimento superior,
transformando-a em cobertura duplex sem autorização prévia da prefeitura terá a
oportunidade de regularizar essa obra pagando a “mais valia”.
De outro lado, temos
a Lei Complementar nº 145/2014, também do Município do Rio de Janeiro que fixa
condições a serem observadas para o fechamento de varandas nas edificações
residenciais multifamiliares, a fim de possibilitar proteção contra as
intempéries, excluindo os bairros da Zonal Sul do referido Município.
Procuraremos neste
artigo, nos ater apenas à questão do fechamento das varandas, que até a edição
da LC 145/14 era proibido por Decretos municipais datados dos anos de 1976 e
1991. Apesar da edição da lei em comento, destacamos que o licenciamento passou
a ser permitido desde que: a) seja feito através de dispositivo retrátil,
incolor e translúcido; b) seja autorizado pelo condomínio; c) o fechamento
atinja somente a varanda e não altere a fachada do edifício; d) o fechamento da
varanda não resulte em aumento real da área da unidade residencial, nem será
admitida a incorporação da varanda, total ou parcialmente, aos compartimentos
internos, sob pena de multa e pagamento da “mais valia”.
A maior polêmica que
se instaura diz respeito ao pagamento do valor de até R$ 300,00 (trezentos
reais) por metro quadrado de área de varanda para que a regularização seja
efetivada. A título de exemplo, temos
que se uma varanda medir 50 m2, o contribuinte irá desembolsar a
quantia de 15 mil reais para regularizar o fechamento, ou seja, um valor que
pode representar muito mais do que o próprio IPTU do imóvel. É bem verdade que
taxa e imposto não se confundem por possuírem fatos geradores diferentes.
Contudo, parece-nos que, diante de algumas ilegalidades constantes na referida
lei, a grande preocupação do Município do Rio de Janeiro é, em tempos de crise,
arrecadar, pois a suposta “taxa” de licenciamento, ao nosso sentir, não
respeita entre outras coisas a proporcionalidade.
Enfim, apesar da lei
estar em vigor já nos manifestamos em sentido contrário à “taxa” em discussão
por entendermos ser a mesma ilegal e até mesmo inconstitucional.
Claudio Carneiro é Advogado,
Professor e Escritor. Doutor e Mestre em Direito. Sócio do Carneiro & Oliveira Advogados. Membro do Instituto dos
Advogados Brasileiros e Diretor da Escola Superior de Advocacia da OAB Barra.
Professor Universitário e Autor de várias obras jurídicas.