Hoje o bairro da Barra da Tijuca vem sofrendo com um “boom” imobiliário de lançamentos de imóveis vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinadas em contrato e condições atrativas de pagamento.
Segundo os dados da pesquisa feita pela Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi – RJ) o bairro da Barra da Tijuca registrou a construção de 828 novas unidades residenciais somente no ano passado. Esse reaquecimento do mercado imobiliário vem ocorrendo principalmente com o conjunto de medidas anunciadas para incentivar a construção civil, pois, hoje existem inúmeros estímulos atrativos para os novos adquirentes, tendo em vista, que no mercado encontramos hoje consórcios imobiliários e o financiamento de alguns bancos em até 30 (trinta) anos, podendo-se muitas vezes, utilizar os investimentos em cadernetas de poupança, ou até mesmo, os depósitos no fundo de garantia por tempo de serviço dos trabalhadores.
Os problemas começam a surgir quando o tão esperado sonho da casa própria começa a se tornar um verdadeiro pesadelo.
Podemos afirmar, que hoje, o atraso na entrega do imóvel adquirido na planta é o maior problema para os consumidores. Porém, antes de tomar qualquer decisão, como suspender os pagamentos à construtora e correr o risco de se tornar réu de uma execução judicial ou mesmo de uma ação de rescisão de contrato, os compradores devem conhecer bem os seus direitos e buscar se for o caso, auxílio na Justiça.
Devemos ressaltar que nos contratos de compra e venda de imóveis a prazo, o comprador e vendedor assumem obrigações respectivas: o consumidor se obriga a pagar o preço ajustado em contrato e o construtor se obriga a construir e entregar o imóvel pronto e acabado na data combinada.
O que vem acontecendo na prática, é que embora o adquirente cumpra com as suas obrigações efetuando os pagamentos, os construtores não estão cumprindo com a sua parte de entregar o imóvel na data ajustada. E assim, nasce para o adquirente a pretensão de obter na justiça indenização por perdas e danos.
O dispositivo legal favorável ao consumidor é o princípio da equidade, previsto no artigo 51 do CDC, que não permite que um contrato favoreça mais a uma das partes. Ora, quando o consumidor atrasa a prestação ele não tem que pagar multa e juros? Então nada mais justo do que a construtora pague pelo atraso também.
Assim, a indenização em virtude do atraso do imóvel poderá ser:
No pagamento de lucros cessantes. O lucro cessante consiste naquilo que o adquirente poderia estar ganhando
ATRASO NA ENTEGA DE IMÓVEL
COMPRADO NA PLANTA.
O QUE FAZER ?
Caso o imóvel tivesse sido entregue na data correta. É exatamente o valor de um aluguel. Esse valor, geralmente fica arbitrado entre 0,5% e 1,0% sobre o valor do preço de venda, corrigido pelo mesmo índice previsto em contrato. Por exemplo: Se a pessoa comprou um apartamento por R$ 300 mil reais, a indenização será calculada sobre os R$ 300 mil (0,5% ou 1,0%), corrigidos por índices como INCC, INPC ou IGPM, dependendo de cada contrato.
Vale dizer, que esse valor é calculo por cada mês de atraso. Assim, quanto maior o atraso, maior será o a indenização que o adquirente vai fazer jus na justiça. O marco inicial será sempre o mês subseqüente da data que estava previsto contratualmente para a entrega do imóvel e o marco final será quando efetivamente o adquirente entrar no imóvel.
No pagamento de indenização por danos morais. Sendo o atraso de longos meses, poderá ainda, o adquirente pleitear na justiça uma indenização maior buscando reparação por todo todos os constrangimentos, transtornos, angústias e abalos psicológicos advindos da não entrega da tão sonhada casa própria. A título de exemplo, basta a gente dizer, que em virtude do atraso, muitas pessoas são obrigadas a adiar o casamento, ou viver de favor na casa de alguém, enquanto espera que a casa seja entregue.
Ainda, numa situação mais remota, poderá pleitear indenização por danos materiais. Fará jus a esse tipo de reparação se alguma despesa foi gerada em virtude da não entrega do imóvel na data acordada. Por exemplo: É o caso dos noivos que tiveram que colocar os presentes que ganharam de casamento em um guarda móveis.
Por último, é importante ressaltar, que geralmente, há previsão contratual que o saldo devedor será reajustado pelo INCC (Índice Nacional de Construção Civil). Assim, necessário que se busque na justiça o congelamento desse índice a partir do mês subseqüente daquele previsto como entrega do imóvel, pois, a construtora inadimplente não pode se beneficiar pelo seu descumprimento contratual, sob pena de ir ao encontro do principio do enriquecimento sem causa, vedado pelo nosso ordenamento jurídico.
Faça valer os seus direitos!
Qualquer dúvida, informação ou sugestões, escreva para o e-mail: consumidor.barra@oab.org.br
Eduardo Abreu Biondi – Advogado.
Procurador Geral da OAB/BARRA
Presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/BARRA
Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/RJ
Membro da Comissão de Direito Bancário da OAB/RJ
Pós Graduado em Responsabilidade Civil, Direito do Consumidor, Direito Imobiliário e Processo Civil
