Varanda de um prédio no Jardim Oceânico.Fotos: ACM
Árvore caída para dentro da lateral da mesma varanda, o que facilita a entrada de bichos.
É necessário antes de tudo esclarecermos aos condôminos que o Condomínio Edilício é caracterizado por direitos reais: e também por um direito de propriedade exclusiva, sendo este exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma. Além de um direito de co-propriedade , que nada mais é do que um direito exercido por todos os condôminos sobre as áreas comuns do Edifício. Impondo-se pois com isso que se observe certos deveres e direitos.Para tanto o artigo 1.336, do Código Civil, enumera de forma não exaustiva, os deveres mínimos dos condôminos, estipulando em seu inciso III que é vedada a alteração da forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Entretanto, os nossos Tribunais vêem adotando o entendimento de que não havendo prejuízo ao conjunto arquitetônico não se aplica a vedação constante do inc III, do artigo 1.336, do Código Civil.
E pois com isso, entendemos louvavél , os dizeres da Desembargadora do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Exa. Sra. Elaine Harzheim Macedo, que nos diz in síntese: “à estética do condomínio deve se sobrepor a segurança, a qual merece prestígio nas relações de convivência, legitimando, em juízo de proporcionalidade, a mínima alteração da fachada, o que não chega a desrespeitar a legislação e as regras condominiais”.
Razão pelo qual não há dúvida que a tendência de mercado de empreendimentos e na nossa jurisprudência, que o envidraçamento das varandas, com padronização estética e estudo técnico, não configura alteração de fachada. E para tanto, o Supremo Tribunal Federal entendeu que “não constituindo o envidraçamento das varandas inovação de forma exterior do edifício, basta, para estabelecer o seu modelo, a decisão da maioria dos condôminos”. Assim, é de bom alvitre que os Condôminos ou Condomínio interessado em fechar sua varanda com este mais novo estilo arquitetônico, previamente seja autorizado por Assembléia, evitando infortúnios, o mesmo ocorrendo com as grades ou telas de proteção.
Como o assunto vem sendo amplamente discutido nos tribunais de todo o País, e, devido ao fato de estarem os proprietários de apartamentos com varanda envidraçada recebendo notificação da Prefeitura de seu Estado, para retirarem o envidraçamento, inclusive sendo forçados a legalizar seus imóveis sob pena de multa, que vários condôminos, vem se utilizando do judiciário, para ver assegurado o seu direito de propriedade.
A fundamentação usada pela Prefeitura do Estado do Rio de Janeiro é com base em um Decreto datado de 1976, não recepcionado pela Constituição Federal de 1988, vindo de encontro a Norma Constitucional que assegura o direito de propriedade, e a Lei Complementar nº. 99 de 2009, sendo certo que, Decreto é norma de caráter secundário não tendo idoneidade para inovar no ordenamento jurídico.
Em sendo assim, os condôminos já pagam pela área da varanda quando efetuam o pagamento mensal ou a cota única do IPTU (Imposto Predial territorial Urbano) e o mero envidraçamento, não configura acréscimo de seu imóvel, mas sim uma proteção contra ventos fortes, chuva, animais, e assalto (no caso dos prédios baixos), além da redução de danos ocasionados devido a maresia nos moveis, eletro-eletrônicos e etc., dos imóveis que estão localizados na orla marítima..
Não restam dúvidas que o envidraçamento põe a salvo os que residem no imóvel, principalmente aqueles que têm filhos, diante da segurança, uma vez que muitas vezes as crianças utilizam a varanda como uma área de lazer, e a colocação dos vidros asseguram os demais condôminos quanto à queda ou lançamento de objetos pelos pequenos.
É mister que se esclareça que a varanda ao ser envidraçada, não requer obras de construção, modificação ou acréscimo no imóvel, muito menos prejudica terceiros ou causa impacto ambiental ou da vizinhança. Se do contrário, fosse necessário realizar obras para construir uma parede, este sim, é que ocasionariam o pagamento de Mais Valia.
Os condôminos que desejarem ter seu direito assegurado, procurem o Síndico de seu Condomínio, e peçam uma Assembléia visando legalizar o envidraçamento como foram as telas de proteção e grades, observando a Convenção. Entretanto, se desejarem outra solução sem a intervenção ou notificação da Prefeitura do Rio de Janeiro diretamente, sobre sua unidade autônoma, basta se socorrer no judiciário, para fazer valer o direito de propriedade, requerendo ao juízo uma Tutela Antecipada, evitando a retirada do envidraçamento, e garantindo assim a permanência da tão conhecida “ cortina de vidro”.
Balestieri & Márquez advogadas - (moumar@vnet.com.br).